Аренда квартиры: заключать ли договор?

Если вы, волею судьбы и прочих обстоятельств, не являетесь счастливым обладателем собственной квартиры, не унаследовали жилплощадь от старшего поколения, не желаете жить с родителями или просто решили пожить самостоятельно, то рано или поздно вы столкнетесь с вопросом аренды квартиры.

Тема это чрезвычайно интересная и многогранная, но я хочу отметить один аспект, который может существенно повлиять на отношения между владельцем квартиры и временными жильцами.

Это договор найма. Нет, не аренды, а именно найма, ибо договор аренды заключается лишь в случае, когда одна из сторон представлена юридическим лицом, и подлежит обязательной государственной регистрации. А к договору найма существует единственное требование – он должен быть заключен в письменной форме, и регистрация или нотариальное заверение этого документа не является обязательным.

Однако, подписывая эту с виду незатейливую бумагу без печатей, отметок регистрации и нотариального заверения, вы, фактически, вступаете в четко регламентированные законом отношения. И если ваш оппонент будет действовать юридически грамотно, то вы по незнанию можете оказаться не в самой приятной ситуации. Особенно это касается наймодателя, «хозяина» квартиры, поскольку договор найма в большей степени защищает интересы нанимателя.

Давайте рассмотрим договор найма (ДН) и его аспекты более детально.

1. Подавляющее большинство наймодателей не хотят заключать ДН с целью избежать уплаты подоходного налога. Однако, ДН не является документом, подтверждающим оплату, а значит не может сделать наймодателя более уязвимым по отношению к налоговым органам.

Налоги – персональный риск арендодателя и не стОит думать, что отсутствие ДН автоматически обеспечивает защищенность от фискальных органов: если понадобится, налоговики найдут свидетелей и свое докажут, как бы вам не хотелось обратного.

2. ДН дает владельцу квартиры больше возможностей взыскать неустойки за нелицеприятные действия своего арендатора, такие как: порчу имущества, неоплаченные телефонные переговоры и досрочное прекращение аренды.

3. Обязательно фиксируйте в ДН размер арендной платы, порядок ее внесения и сроки, в течение которых она не может быть изменена. Если ставка предполагается в валюте, то обязательно нужна привязка к рублевому эквиваленту.

4. Обратите внимание на сроки действия договора. Ибо, если они не определены, то ДН считается заключенным на пять лет, что дает арендаторам обширные полномочия, вплоть до полугодовой задержки оплаты ренты, и вы ничего не сможете с этим поделать (в юридическом поле, разумеется). Только при краткосрочном найме, с договором на срок менее одного года, возможно официальное выселение неплательщика за просрочку платежа в течение двух месяцев.

5. Если имеет место быть так называемый страховой депозит (залог), то в ДН необходимо зафиксировать все условия его удержания и возврата, во избежание возникновения недоразумений по окончанию срока действия договора.

6. Если квартира сдается с мебелью и техникой, то в ДН должна быть составлена подробная опись имущества с оценкой его состояния и исправности.

7. В договоре найма жилого помещения должны быть указаны все лица, которые будут там проживать. Также желательно указывать наличие домашних животных, их количество и вид, дабы в перспективе сотрудничества это не стало для наймодателя неприятным сюрпризом.

8. Если договор заключен на срок больше года, то наниматели имеют преимущественное право на продление ДН, а также могут, в свою очередь, пересдавать данное жилье или его часть в так называемый поднаем, т.е. третьим лицам.

9. Немаловажно указать в ДН возможность наличия у владельца квартиры своего комплекта ключей, обговорить периодичность и время посещения им своего дома.

10. Если ДН не установлено иное, то согласно статьи 681 ГК РФ текущий ремонт в помещении осуществляется нанимателем, а владельцем жилья — лишь капитальный.

Как я уже писала выше, договор найма в большей степени защищает права нанимателя. Особенно хорошо это видно при сравнении возможностей его расторжения для каждой из сторон.

Наниматель может расторгнуть договор фактически без объяснения причин, лишь письменно уведомив владельца жилья за три месяца, либо позднее, если этот срок прописан в ДН.

Хозяин же квартиры по закону имеет право разорвать договорные отношения только в определенных случаях:

• Полугодовая задержка оплаты за жилье, а при краткосрочном найме – двукратное невнесение платежа.
• Порча имущества и жилого помещения.
• Несоблюдение условий проживания и использование квартиры не по назначению.

Таким образом, если владелец жилья пытается выселить добропорядочных квартирантов, не имеющих задолженностей и не наносящих вред имуществу, то по закону такие жильцы вполне могут игнорировать требования съехать вплоть до истечения срока действия подписанного договора найма. ….Если они, конечно, готовы терпеть все неудобства, связанные с конфликтом и вести довольное дорогое по времени и деньгам судебное разбирательство, вместо того, чтобы просто найти новое жилье.

В любом случае, будете ли вы оформлять договор найма или нет, самое главное для всех участвующих сторон – это не столкнуться с аферистом.

Поэтому не стесняйтесь спрашивать документы, удостоверяющие личность, правоустанавливающие бумаги на квартиру, выписки из домовой книги, на крайний случай – квитанции ЖКХ. Расспросите хозяина о соседях, попросите его познакомить их с вами. Если на вышеупомянутые просьбы вам будет предоставлен отказ, то имеет смысл задуматься, не мошенник ли перед вами.

В отношении квартирантов несколько сложнее изучить почву, но и тут, помимо проверки паспорта, желательно выяснить место работы, получить номера телефонов, как мобильный, так и рабочий. Лишним также не будут дополнительные контакты родственников или друзей. На всякий случай.