Отчуждение квартиры

Девочки, привет! Интересует следующий вопрос: есть квартира, оформленная на меня, но по факту она моего брата. На него не могу оформить-он еще не рассчитался за нее со мной полностью. Дело не в доверии, а в том, что есть риск, что он под давлением других лиц или своей фантазии может ее продать. Так это гарантия, что деньги будут возвращаться. Но по факту, эта квартира мне мешает в определенных соц вопросах, т.к. есть еще у нас в собственности квартира. Поэтому назревает мысль: переписать ее на маму или свекровь. Как правильно это сделать: договор дарения или купли-продажи, чтобы никто не попал на налог? Квартира куплена в 19 году, т.е. почти 5 лет в собственности. Там прописаны брат, его жена и их дочь 15 летняя.