немного диванной аналитики рынка недвижимости Москвы и МО

Рынок московской недвижимости — то еще болото. Долгострои, временные застойщики, растущие цены, долгожданные метры, ипотеки, проценты, а тут еще с этой реновацией лихорадит всех уже год.

Мы совершили несколько сделок купли-продажи и купили 2 квартиры за последние 4 года — в МО и в Новой Москве, так что рынок недвижимости по столице и ближнему подмосковью я мониторю уже давно, наблюдаю за стройками. И вот что имею сказать.

...

NB. я не эксперт и не риэлтор, я просто умею анализировать и читаю исследования рынка в этой области и в области потребления и потребительских привычек. Многие тенденции для меня остаются загадкой

...

Сейчас основные разговоры вокруг покупки метров ведутся в контексте нескольких моментов: снижение ипотечных ставок, слухи о грядущей отмене долевого строительства и реновация.

Теоретически, если отменят долевое строительство — это повлечет за собой необходимость застройщика брать бОльшие займы на строительство, без реальных продаж, и цены вырастут. Это компенсируется сниженными ипотечными ставками, и все мол будет в равновесии.

Вроде бы все очевидно и просто.

А теперь давайте посмотрим на застройщиков, и то, что происходит с рынком в динамике.

За последние 5 лет цены медленно, но падали ( уровня 2008 года цены не достигли ни разу — в тот год мои знакомые купили в мытищах за 5,5 млн 38метровую однушку без отделки в ипотеку — переплатили за нее еще 4 млн — и это с учетом того, что закрыли ипотеку досрочно) и, после скачка валют в 2014 году, когда народ стал экстренно сливать накопления, вкладывая их в недвижимость, рынок встал. Часть застройщиков продавали квартиры едва ли выше себестоимости ( Мортон), часть обанкротились, даже среди гигантов (СУ-155, Лидер групп — не путать с фск лидер. тут уж умолчим о застройщиках типа Комбината хлебопродуктов, который так и не достроил огромный ЖК «Царицыно» ), часть объединились ( ДСК-1 и ФСК лидер), а некоторые расцвели ( ПИК, Урбан Групп), а откуда-то отпочковались новые «застройщики» (например, Самолет девелопмент, который быстро возвел несколько дешевых монолитно-кирпичных ЖК в Люберцах, Внуково и на Каширке, отпочковался от «Абсолют-недвижимости», а новый комплекс «спутник» в строгино они же строят уже под новым брендом).

Если пробежаться по карте ближнего Подмосковья и около-мкадья, то становится очевидно, что выиграли* не те ЖК, где были представлены микро-студии — не смотря на сверхспрос на маленькое жилье в последние годы — а те, что примыкали или точечно строились внутри «старых» живых спальных районах. Все эти Ватутинки, Весна, и прочие комплексы, построенные по принципу «20 домов в поле в 15 км от мкад» (и это запад, самое «дорогое» направление, а что творится например на щелковском шоссе? ) стоят незаселенные до сих пор, не смотря на аномально низкие цены.

...

* выиграли — значит распроданы все квартиры, значит на вторичном рынки цена на эти квартиры значительно превышает цену на «котловане» и тд.

...

«Крост» построил тысячи таких мини-квартир в Коммунарке — вроде бы и к мкад близко, и крутые архитектурные решения, и дома выросли со стадии «котлован» в стадию а сотни квартир в продаже — и цены не выросли за 2,5 года ни на рубль ( а вот инфляция подросла значительно)

Удачным для застройщика ( но не для собственников) оказался комплекс Новое Домодедово с невысокими ценами и малопробочной М4 под боком — особенно на фоне огромного долгостроя Су-155 «Южное Домодедово» — получился такой мини-город в городе. Однако ж успешный LSR, который сдал там 25 домов, отстроил большой комплекс в Нахабино — теперь строит у третьего кольца и около будущих станций метро, а дальше от мкад не торопится.

А как вам «малоэтажное» строительство? вроде неплохая была идея — сделать студии на природе как бюджетную альтернативу дачам — тем не менее все эти «борисоглебское» ( стоит с 2013 года), «бунгало клаб курово» (пустует), «парк-таун» ( не подключен к коммуникациям) медленно вымирают.

Итого сегодня: половина сданных ЖК заселены на 25-35%. Почему? Часть выкуплена в качестве «вложения» средств, но не реализована собственниками под аренду, часть не выкуплена. Цены если не падают, то по крайней мере точно не растут. А застройщики строят и строят.

Никто не думал, в чем логика строить так много сейчас, когда цены не самые высокие, спрос не самый большой (хотя, если зайти в офис продаж ЛЮБОГО ЖК — так явно не покажется), а курс доллара и евро держится, а значит себестоимость квадратного метра жилья в целом выросла с 2012 года? Как будто «про запас» строят.

Про реновацию. Ну очень спорный момент, конечно. как говорится, хочешь холивара — напиши про реновацию в Москве.

Но с точки зрения рынка, о котором мы тут рассуждаем: переселенцев будут куда-то заселять. Поскольку уже объявлено, что под это недвижимость будут строить ( а не использовать готовую недвижимость), а Государство/Мэрия/управление по строительству 100% само НЕ будет строить для них дома — скорее всего будет тендер и привлечение существующих застройщиков.

Не очень понятно, что будет с освобождаемыми площадями ( все давно уже подметили, что сносят не столько реально ветхие и нуждающиеся в реновации дома, сколько расположенные у веток метро и электричек), потому как если все это застроится жилыми массивами — не очень понятно, на какой рынок рассчитывает правительство, покупательская активность останется на прежнем уровне только если цены будут держаться/снижаться. Привлечение покупателей извне? Москва разрастется до уровня страны внутри страны?:) ( уже сейчас уровень цен сопоставим с ценами в других больших городах, и поверьте, я знаю о чем говорю — 1.5 года назад я продала квартиру в Казани и без единого кредита или доплат купила студию в новой Москве — да, потеряла в метрах, и от метро далеко, но вожделенная многими московская прописка могла бы быть моей — даром, что она у меня уже лет 5 как есть). Москва разрастется до уровня страны внутри страны?:)

Кстати, к вопросу о том, как «везет» москвичам, как «вся россия» на нас работает и какие мы тут баснословные бонусы якобы получаем. Специально погуглила. Уж очень бесят меня такие нападки — меня, человека-лимиту и человека-провинциала, который 6 лет назад приехал сюда из Татарстана. В Москве ( включая Новую) проживает около 17 млн человек (реально, конечно, больше) — и Москва — один из всего 4 регионов-доноров, чья экономика не только себя окупает, но еще и дает в казну деньги на нужды регионов-акцепторов.

Понятно, что все давно распланировано, и «не просто так», но честно, для меня пока загадка, как будут реализованы земли из-под снесенных пятиэтажек.

Дальше — про ипотеку. Ипотека сама по себе — благо — дает возможность жить здесь и сейчас, расширяться без накоплений и тд. Но в нашей стране ипотечные проценты всегда были грабительскими, а последний их спад до 7-8% ( приближение к адекватному уровню, на самом деле) взволновал не только потенциальных покупателей жилья, сколько тех, кто это самое жилье уже купил — пару лет назад, по 12%, как «инвестицию» в недвижимость. Становится понятно, что где-то нас в очередной раз на*… обманули. И те, кто купили тогда однушку в новостройке за 4 млн, 2 из которых честно хранили под подушкой, но на фоне роста курса валют побоялись продолжать, заняли у государства еще пару «лимонов» и вложились — сейчас покрывают деньгами от аренды ипотечные платежи, а значит в кармане у них 0 и надежды на то, что через 15 лет квартира станет «их». при этом заплатят они за нее в итоге 6 млн, в то время как такая же по метражу и локации сегодня стоит уже 3,7, процент снизился в 1,5 раза, — и дальше ставки обещают снижать еще и еще.

Вложение в недвижимость вообще спорное, имхо, с точки зрения прибыльности, и актуально было только для российских реалий, где страшно держать деньги в банках (которые «лопаются» периодически) и для тех, у кого на покупку была полная сумма.

тем не менее народ будет продолжать покупать квартиры для себя, для жизни, для детей — семьи уже не так централизованы, молодые быстрее сепарируются и начинают жить отдельно от родителей ( в подаренных родителями квартирах), квартиры обновляют, покупают бОльшие, в лучших районах и тд — благодаря этому рынок в Москве не встанет никогда, даже если вдруг потоки желающих жить в столице резко прекратятся. И на мой взгляд, даже семьи без высоких доходов будут менять приоритеты и придут от «хоть какое, зато свое», к «комфортное для жизни»​