Улучшение жилищных условий с помощью материнского капитала

Такой вопрос. Сейчас жду второго ребенка, т.е. после его рождения буду иметь право на материнский капитал. Хотим улучшить свои жилищные условия. У нас есть своя 1 комнатная квартира, но оформлена она на мою маму. Хотим эту квартиру продать, добавить материнский капитал и купить 2 комнатную. Как это возможно сделать не дожидаясь исполнения ребенку трех лет? Только брать кредит, а потом направлять мат. капитал на его погашение? Сейчас многие риелторские агенства работают с мат. капиталом и предлагают свою помощь. Как они могут помочь обналичить эти деньги не дожидаясь 3-х летнего возраста ребенка? Кто-нибудь с этим сталкивался?