Маткапитал

Здравствуйте! Потратили Маткапитал в счёт гашения ипотеки Сбербанк. Осталась небольшая задолженность по ипотеке. Решили эту квартиру продать, только не знаем с чего начать, когда найдется покупатель. Надо же выделить сразу долю в этой квартире, как снимется обременение банка? Выставили квартиру, позвонил риэлтор и говорит:,,Не нужно Вам выделять в этой квартире, выделите в другой квартире, продавайте и не парьтесь.'' В МФц говорят обратное, что нужно по задатку погасить задолженность, снять обременение, выделить долю в этой квартире, получить согласие опеки, и тогда можно продать.Поделитесь пожалуйста как Вы действовали при продаже аналогичной квартиры? И не совсем понятно, когда брать обязательство натариальное?)