Инвестирование в новостройку имеет немало плюсов: низкая стоимость, отсутствие дефектов после бывших владельцев жилья, планировка на современном уровне. Контракт, заключаемый между застройщиком и дольщиком, регламентируется российским законодательством.
По окончании строительства владельцы новых квартир должны провести «приемку» жилья. Законодательство предоставляет для этого 7 дней. Это не означает, что все 7 дней придется выискивать в квартире какие-то недочеты. В течение этого срока требуется явиться сюда обеим сторонам и вместе осмотреть жилье. По результатам чего составляется акт приемки-передачи между застройщиком и дольщиком. К этому документу также прилагается гарантийное письмо, в котором подробно прописаны все сроки устранения найденных в процессе эксплуатации новостройки недостатков. ФЗ № 214 от 30.12.2004г. предусматривает следующие сроки гарантийных обязательств:
— 3 года на неполадки в инженерных системах (газо-, водопровод, электричество и т.д.);
— 5 лет на недочеты в строительных конструкциях.
Отсчет гарантийного времени начинается с момента подписания акта приемки-передачи. Несмотря на то, что срок гарантии не маленький, обнаружив в своем жилье дефекты, пусть и мелкие, тянуть с обращением к застройщику не стоит. Рекомендуется сразу составить претензию об устранении недостатков.
Нюансы «приемки» недвижимости инвестором. На что обратить внимание.
Существует ряд правил, на которые следует опираться во время данного процесса. Но есть и некоторые нюансы, которые помогут сразу выявить недостатки в новой квартире.
— Независимо от «чистовой» или «черновой» отделки, пол и потолки не должны иметь щелей на стыках и быть абсолютно ровными;
— Повышенная влажность указывает на плохую вентиляцию и некачественную изоляцию;
— На видимых поверхностях монолитных конструкций можно увидеть бурые пятна и мостики холода, что говорит об оставленных в них технологических металлических штырях;
— На всех счетчиках должны быть установлены пломбы. Следует проверить их целостность и снять показания;
— Радиаторы отопления также заслуживают внимания. Нужно проверить их работу и правильность монтажа.
Застройщик может предоставить дополнительное приложение осмотра к акту приемки, но лучше составить самому список позиций для проверки.
Если во время приемки объекта дольщиком обнаружены какие-то дефекты, то составляется «акт по недостаткам», на основании которого от оппонента можно требовать снижения стоимости жилья, устранения неполадок или компенсации на расходы при самостоятельной их ликвидации.
В случае отказа застройщика выполнять одно из указанных требований, можно писать претензию, а по истечении срока ее рассмотрения – подавать иск в суд.
Как правильно составить претензию.
Единая форма ее не утверждена, потому писать можно произвольно. При этом, нужно придерживаться следующих правил:
1. В «шапке» прописывается полностью: юридическое название организации и ФИО ее руководителя (важно данное обращение направлять не к подрядчику, который выполнял работы, а к застройщику);
2. Здесь же указывается полностью ФИО заявителя, его полный адрес прописки и номер телефона (для обратной связи);
3. После оформления «шапки» ниже пишется официальное название жалобы и ее краткое содержание;
4. Дальше идет изложение проблемы, в котором понятно и по фактам описываются найденные недостатки, обстоятельства и время их обнаружения, перечисляются пункты договора, которые были нарушены застройщиком;
5. Выдвигаются требования на основании изложенного. К примеру, компенсация расходов на устраненные недостатки или безвозмездная их ликвидация подрядчиком.
6. Чтобы корректно обосновать свои требования и доказать нарушения, ниже прилагается перечень документов (тот же акт по недостаткам);
7. В конце указывается дата подачи жалобы застройщику и подпись заявителя.
По ФЗ № 2300-1 от 7 февраля 1992 г. в новой редакции от 18 марта 2019 г. «О защите прав потребителей» на рассмотрение претензии и ответ предусмотрено 10 рабочих дней. Что касается устранения недостатков, то сроки могут быть прописаны дольщиком в заявленных требованиях, но при этом должны быть реальными. Если застройщик пошел на контакт, то целесообразнее сроки обсудить с ним.
В случае отсутствия реакции ответчика или некорректном выполнением обязательств можно подавать в суд.
Образец претензии.
Застройщику
ООО «Дом Инвест»
Юр. адрес:
г. Москва, ул. Кульнева, д.5, стр.1
Петрову Павлу Ивановичу
От участника долевого строительства
Иванова Ивана Ивановича
Адрес:
г. Москва, ул. Маршала Жукова, д. 154, кв.80.
Претензия об устранении недостатков
ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Дом Инвест» и мною – Ивановым И.И. был заключен договор долевого участия № 00002.
Согласно п. 4.3. договора долевого участия, объект долевого строительства должен был быть передан участнику долевого строительства не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Договором долевого участия и приложением № 1 к нему предусмотрен объем работ, проводимых застройщиком и те характеристики объекта, которым он должен соответствовать на момент передачи дольщику.
Но объект долевого строительства построен с нарушениями в условиях договора и указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований. На дату подачи настоящей претензии объект имеет следующие недостатки:
— отсуствие оконных рам;
— отсутствие датчиков пожарной сигнализации;
— отсутствие радиаторов центрального отопления;
— остутствие электропроводки и электроточек и др……
Вышеуказанные недотатки приводят к ухудшению качества объекта, и делают его непригодным для предусмотренного договором использования.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ требую:
— безвозмездно ликвидировать вышеуказанные недостатки и привести объект долевого строительства в соответствие требованиям закона и условиям договора долевого строительства № 00002 от ДД.ММ.ГГГГ. в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В случае отказа в удовлетворении предъявленного требования буду вынужден обратиться за защитой нарушенного права в суд.
Участник долевого строительства
Иванов Иван Иванович
ДД.ММ.ГГГГ. ___________________________
Как правильно отправить застройщику составленный документ с жалобой и требованиями.
Способ доставки Подробное описание
Заказное письмо Самый распространенный вариант доставки документации. Важно оформить уведомление о получении письма адресатом. Оно может пригодиться в суде.
Доставка курьером В этом случае нужно убедиться в компетентности организации, которая предоставляет курьера, а также в компетентности его самого. Он должен получить при вручении письма специальную отметку от официального представителя строительной компании.
Лично в руки Если обращаться с письмом самому, то нужно знать, что отметка о вручении ставится официальным представителем компании, лучше директором, юристом, лицом, которое подписало договор купли-продажи. Отметка ставится на двух экземплярах претензии и включает в себя дату принятия и подпись.
Недостатки выявлены, а застройщика уже не существует. Как себя обезопасить?
Сроки гарантии 3 – 5 лет, установленные законодательством не помогут, в случае если предприниматели каждый объект оформляют на новую организацию. Та компания, которая вела застройку, объявлена банкротом, и убытки никто не возместит. Потому важно досконально проверить жилье при приемке и все выявленные дефекты вписать в акт, иначе позднее будет трудно доказать свою правоту. Особенно это касается таких недостатков, которые появились позднее и не компенсируются по закону. К ним относятся:
— Нарушение правил эксплуатации жильцом;
— Отсутствие обслуживания, которое регламентируется законодательством;
— Отсутствие требуемого ухода за объектом застройки;
— Износ в процессе использования объектов жилья, которые приводят к нарушению технического обеспечения или эстетического вида;
— Дефекты, которые появились в процессе ремонта и реконструкции квартиры.
Вышеуказанный перечень можно отнести не только к вине владельца. Такие нарушения могут произойти и при недобросовестном отношении рабочих во время строительства. Вот почему важно досконально осмотреть свою приобретаемую жилплощадь и сразу выставить застройщику претензию.
Даже если недостатки не входят в список тех, которые не рассматриваются в суде, при их выявлении нужно сразу составлять все требуемые документы и отправлять застройщику. Тянуть с этим нецелесообразно.
На претензию не ответили. Как быть?
Если миновали все сроки, когда застройщик должен был ответить на претензию, дольщик остается в выигрыше. Сразу же нужно составить исковое заявление, в котором указывает все важные моменты из претензии. Помимо того, что заявленные дефекты должны будут устранить, ответчик обязан выплатить истцу неустойку. Она рассчитывается за каждый просроченный день, чем больше будет игнорировать, тем дороже ему обойдутся расходы.
Сумма неустойки насчитывается исходя из количества просроченных дней, которые нужно умножить на 3% от суммы ремонта. Плюс убытки владельца жилья, которые появились в результате не устраняемой неисправности и количества дней, за которые эти убытки понесли.
Также дольщик имеет право потребовать компенсацию за юридические расходы, экспертизу, моральную компенсацию и выплату в размере 50% от общей суммы выставленных расходов за отказ выполнять требования претензии.
Законодательством рассчитан срок давности, в течение которого можно подать исковое заявление в суд. Он начинает свой отсчет от момента найденных недочетов, в случае если они документально зафиксированы.
Застройщик готов выполнить все обязательства по устранению недостатков.
Даже в этом случае все действия должны быть зафиксированы документально, чтобы избежать дальнейших проблем в результате некорректно выполненных работ или в выплате компенсации/неустойки.
Куда еще можно отправить претензию до обращения в суд.
Нужно понимать, что претензия является способом давления на подрядчиков, которые не квалифицировано выполнили свою работу. Добровольно на словах никто не будет исправлять дефекты в строительстве. Этим нужно обязательно воспользоваться владельцу жилья, чтобы потом полноценно пользоваться купленными квадратными метрами.
Параллельно можно составить еще претензию и отправить ее в департамент архитектуры или другую инстанцию, которая контролирует долевое строительство в регионе.
В зависимости от выявленных недостатков, жалобу можно подать в Роспотребнадзор, который занимается не только защитой прав потребителей, но и курирует застройщиков на выполнение норм санитарного состояния недвижимости.
Но! Все эти жалобы в отдельные органы не отменяют составления основной претензии к застройщику.
-
24 января 2015 18:07
Нашла на просторах Одноклассников. Может быть, кому-то поможет. На мой взгляд очень грамотно составлено. Если однажды Вам позвонят из компании Дешели.
Однажды, внезапно, вам позвонят на мобильник и ласковым девичьим голосом по имени-отчеству позовут … Читать далее
21 февраля 2015 14:59
Может кому пригодится )))) кстати текст выделенный красным — надо проверить на деле )))) Однажды, внезапно, вам позвонят на мобильник и ласковым девичьим голосом по имени-отчеству позовут на бесплатную презентацию суперсовременной и натуральной израильской … Читать далее
8 января 2016 01:40
Информация для себя. Может еще кому пригодится. Основные права пациентов, актуальные для беременных:
Женщина имеет право по своему желанию выбирать врача или учреждение, где она собирается наблюдаться во время беременности.
В том случае, если участковый … Читать далее
Очень… Большой и дорогой текст...