Ипотека.

Советы заемщику при оформлении ипотечного кредита

Покупка квартиры — сложный и ответственный процесс. Если Вы потратите немного времени на изучение данной темы, Вы сможете во многом облегчить себе работу, в значительной степени уменьшить возможные потери и избежать разочарований. Вы должны понять, что время, потраченное на изучение данного вопроса, окупится сэкономленными средствами.

Итак, советы заемщику при оформлении ипотечного кредита: 
Не стоит выбирать ипотечный банк только потому, что у него самые низкие декларируемые процентные ставки.В процессе выбора банка-кредитора процентные ставки играют важную роль, но не следует забывать, что существуют дополнительные сборы за предоставление и обслуживание ипотечного кредита, которые в некоторых случаях могут заметно увеличить полную стоимость кредита. Лучше сразу поинтересоваться, какие единовременные выплаты Вам будет необходимо сделать дополнительно и какие дополнительные сборы придется выплачивать в течение всего кредитного периода.

Кроме того, процентная ставка, указанная банком-кредитором, не всегда начисляется на реальный остаток. Например, изменение ссудной задолженности может учитываться при начислении процентов по прошествии 3-х месяцев после реального погашения основного долга, а это заметно повысит ваши выплаты за пользование кредита. Таким образом, Ваша реальная процентная ставка по кредиту может оказаться намного выше номинальной.

Также, не следует забывать и о качестве предлагаемой Вам услуги. Доброжелательность и профессионализм специалистов банка позволит Вам значительно облегчить процедуру получения ипотечного кредита, подобрать наиболее подходящий для Вас ипотечную программу и сделать наиболее разумный выбор в отношении приобретаемого жилья.

Определяясь с выбором банка-кредитора, постарайтесь не передоверять выяснение условий кредитования своим родным или друзьям, ведь это может быть похоже на игру в испорченный телефон: Информация, дойдущая до Вас, не будет отражать реальное положение вещей.

Требуйте от банка-кредитора письменного подтверждения согласия на предоставление кредита
После получения от банка сообщения (скорее всего устного) о том, что Вы устраиваете банк как заемщик, надо потребовать от банка подтверждения в письменной форме, с описанием основных условий предстоящей кредитной сделки.

Подумайте, прежде чем использовать торгового агента (риэлтора), который выступает на стороне как продавца, так и покупателя.
Такого рода агент, чаще всего, не может представлять и защищать интересы обоих участников сделки одновременно. При этом, обычно, агент более внимательно относится к интересам продавца, а не покупателя. Если Вы приобретаете квартиру, то постарайтесь нанять своего агента (юриста, адвоката), который будет представлять только Ваши интересы в данной сделке.

Не оформляйте покупку квартиры без профессиональной технической экспертизы и юридической проверки.

Любое утверждение продавца о техническом состоянии квартиры должно быть документально подтверждено. Помните, что покупая жилье на вторичном рынке, Вы имеете большую вероятность столкнуться со вздутием паркета или протеканием потолка, поэтому постарайтесь точно выяснить, когда в квартире последний раз делался капитальный и косметический ремонт.

Для проверки технического состояния квартиры лучше всего нанять независимого технического эксперта, который по результатам осмотра составил бы письменное заключение, где будутуказаны все достоинства и недостатки технического состояния данной квартиры на момент ее проверки.

Также, особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется <проверка чистоты титула>. Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению.

Следует отметить, что в данном вопросе лучшего союзника и помощника, чем банк-кредитор не найти. Банк-кредитор даже в большей степени, чем Вы, заинтересован в качестве и ликвидности обеспечения по ипотечному кредиту.

Не подписывайте никакие документы (договор ипотеки и другие документы) без предварительного ознакомления с ними.

Никогда не подписывайте документы в спешке. Попросите у своего контрагента копии договоров, внимательно ознакомьтесь с ними, и если у Вас возникли вопросы, то постарайтесь их решить заблаговременно до момента подписания документов. Более предпочтительно было бы еще раз внимательно прочитать все документы перед их подписанием в момент заключения сделки.

Что надо учитывать, выбирая ипотечную программу

1. Чем меньше первоначальный взнос – тем большая сумма кредита. Следовательно, чтобы получить кредит по программе с небольшим первоначальным взносом, у вас должен быть больший доход. Если кредитование происходит без первоначального взноса, то может потребоваться залог имеющейся недвижимости.


2. Варьирующаяся процентная ставка. Обычно такое предложение от банка следует, если приобретается новое жилье, на которое процентная ставка выше. Если вы платите небольшой первоначальный взнос, то и увеличивается процентная ставка.

3. Небольшая разница в ежемесячных платежных суммах при разных сроках кредитования. Допустим, при десятилетнем кредитовании ежемесячный взнос составляет 30 000 рублей, а при пятнадцатилетнем 32 000. Не стоит в этом случае экономить на двух тысячах рублей, так как в итоге вы потеряете больше.

4. Сравнивать ставки разных ипотечных банков, которые указаны в рекламе неправильно, потому что, кроме процента по кредиту, заемщику ежегодно придется платить за страхование квартиры и других рисков. Это тоже составляет процент от кредита. Поэтому, чтобы правильно сравнить ипотечные программы по кредитной ставке, необходимо рассчитать «фактическую процентную ставку», включающую процент по кредиту, процент по страховке и процент по дополнительным расходам.

5. Не стоит покупаться на низкий процент при увеличенном сроке кредита. Надо помнить, что растянутый срок кредитования, хоть и увеличивает сумму кредита, на которую можно купить квартиру получше, но потом два или три года в сроке кредитования дадут под конец нарастающие проценты. Убедиться в этом можно даже прибегнув к ипотечным калькуляторам.

6. Кредит лучше брать в валюте, в которой вы получаете основной доход. В этом случае не будет расходов на обмен денег при ежемесячных платежах по кредиту, да и колебания курса валют, кроме как на доходах банка, еще и сказываются на ваших доходах, и вы можете пострадать, например, взяв кредит в рублях, а зарплату получая в долларах.

7. Будьте осторожнее, если вам навязывают какую-то форму оплаты кредита: аннуитетную (равными долями) или дифференцированную (с уменьшением размеров платежей). Внимательно вчитывайтесь и считайте. Если банк навязывает что-то одно, значит, это выгодно в первую очередь ему, а не вам.

8. Если вы рассчитываете погасить кредит заранее, обязательно выясните, есть ли ограничения и штрафы за эту операцию. Если есть, то они наверняка перекроют ту сумму, которую вы намерены сэкономить, досрочно погашая кредит.

Ипотека – молодым. Как получить субсидию.

Проблема жилья для молодежи и молодых семей всегда стоит достаточно остро. Но Банки не могут позволить себе рисковать и процентные ставки по таким «молодежным» кредитам достаточно велики, поскольку будущее молодых специалистов непредсказуемо, а доход зачастую нестабилен.

Тем не менее, в последнее время появляются более доступные молодежи банковские продукты.
Сейчас ипотечное кредитование для молодых только набирает силу, и банки внимательно относятся к этой нише. На рынок ипотечного кредитования приходят новые игроки, развиваются и меняются банковские продукты для молодых.

Особенности молодежной ипотеки.

Если вы молодая семья и хотите жить в собственной квартире, у вас есть возможность стать участниками специальной государственной подпрограммы. Для молодых семей без детей субсидия составит 35 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, а для семей с одним и более детьми – 40 процентов.
Стоит учесть, что за счет средств федерального бюджета субсидия молодой семье на приобретение квартиры предоставляется только один раз. Величина субсидии определяется расчетной (средней) стоимостью жилого метра в конкретном муниципальном образовании и тем, есть ли в семье дети. Здесь также учитывается размер общей жилой площади, положенной семье в зависимости от ее численного состава.

Ипотеку молодым можно оформить в банке, начиная с 18 лет. При этом есть ряд гласных и негласных ограничений, которые возраст накладывает на получение ипотечного кредита.
Для молодых людей может быть актуальной проблема призыва в армию. Имея достаточный доход для получения ипотечного кредита, молодой человек должен предоставить банку гарантии, что этот доход не иссякнет по причине призыва в армию в течение срока кредитования.
Для молодых заемщиков дамского пола, особенно незамужних, так же необходимо подтвердить банку серьезность намерений в погашении ипотечного кредита, учитывая возможность замужества и рождения детей.
Не только проблемы, но и преимущества дает молодой возраст при ипотечном кредитовании.

Условия для молодой семьи.

Возраст обоих супругов не должен превышать 30 лет – без детей или с детьми, а также неполная молодая семья – мама или папа до 30 лет и ребенок (дети).
Необходимо, чтобы молодая семья была признана нуждающейся в улучшении жилищных условий (то есть, уже стояла в очереди на получение муниципального жилья или была признана нуждающейся и поставлена в очередь органами местного самоуправления).
Молодая семья должна иметь доходы или какие-то иные денежные средства, достаточные для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер субсидии.
Программа ипотека для молодой семьи предусматривает, что если родители обзаводятся ребенком, они могут получить дополнительную субсидию за счет регионального бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья.

Если молодая семья становится участником программы, ей выдается специальное свидетельство, которое оформляет и выдает орган местного самоуправления по мере поступления бюджетных средств.
Субсидия для молодой семьи предоставляется в безналичной форме на банковский счет владельца свидетельства. Субсидию можно использовать на уплату первоначального взноса по ипотеке приобретаемого жилья, при получении ипотечного кредита на покупку квартиры или строительство индивидуального дома.

Кстати, некоторые банки предлагаю также специальные собственные ипотечные программы для молодых семей. Ими Вы можете воспользоваться, если не можете встать в очередь на улучшение жилищных условий. Основное ограничение – возраст супругов. Предлагается несколько сниженный процент ставки годовых по кредиту, возможен больший срок по кредиту, меньший первоначальный взнос.

Ипотечные программы банков –

Ипотечный словарь – www.ipoteka-rus.ru/2/27.html

Ипотечный калькулятор (список калькуляторов 26 банков) –