Ипотека. Кредит на первый взнос.

Может кто то знает, как это провернуть?👀
Дело обстоит так, у нас имеется однушка, но мы естественно хотим взять квартиру побольше. Нашу квартиру мечты уже нашли) Сначала рассматривали естественно такой вариант, как «трейд ин»(да, есть такая штука), но оказалось, что он совсем не выгоден, получается, что ПВ большой, а процент и ежемесячный платёж выше, чем с минимальным первым взносом, тем более нам не откуда взять 5% от стоимости новой квартиры, который нужно заплатить, чтобы она никуда не «ушла» пока продаётся наша однушка. Подумали, может взять ПВ в кредит (1,5млн), а его гасить со сдачи в аренду однушки? И квартира на будущее сыну останется и платеж получается в даже в сумме с кредитом такой же, там % по ипотеке будет ниже. И как выплатим кредит, деньги полученные с аренды пойдут в ипотеку. Вопрос только, как оно делается? Вроде слышала, что многие такое практикуют… Боюсь просто, что если кредит заранее возьмём, то ипотеку не одобрят…