Договор дарения доли в квартире близкому родственнику

Бывает, что человек приобретает долю в квартире через приватизацию, наследование, после расторжения брака. Спустя какое-то время он решает ее подарить детям, матери с отцом или другим членам семьи. При этом становится актуальным вопрос официальной передачи прав на подарок.
Для того, чтобы правильно провести сделку дарения доли, следует разобраться в особенностях ее заключения, грамотно составить контракт, удостоверить его у нотариуса и внести в Росреестр сведения о передаче прав собственности на подарок другому лицу.
Разберем подробно все вопросы, которые могут возникнуть при безвозмездном переоформлении доли в жилье на члена семьи.
Что представляет собой доля в квартире?
В соответствии с гражданским законодательством недвижимая вещь может быть в долевой собственности. Ею совместно владеют несколько лиц с распределением долей на каждого из них. Например, жилое помещение купила семья из трех человек, на каждого приходится 1/3 доли.
Доля в квартире – это не конкретное количество квадратных метров или отдельная комната. Когда говорят, что гражданин владеет долей, подразумевают, что в его собственности находится какая-то часть в праве на целый недвижимый объект. В ЕГРН обычно вносят запись такого содержания: «2/3 доли в праве собственности на квартиру».
Следует знать! Жилье является неделимой вещью, поскольку имеет общий вход, кухню и санузел. Поэтому при совместном владении не получится выделить часть имущества в натуре без его разрушения.
Особенности сделки по передаче части квартиры в дар близким родственникам
Обладатель части помещения распоряжаться своей собственностью так, как посчитает нужным. Он может ее реализовать по соглашению о купле-продаже, бесплатно отдать другому человеку или обменять. Один из популярных вариантов распоряжения – дарение доли членам семьи.
Что такое дарение доли?
Дарение доли – это передача доли в праве собственности на жилую недвижимость от одного человека к другому без взимания платы.
От прочих сделок дарение отличается по следующим критериям:
• бывший владелец не берет у одаряемого в обмен на подарок деньги или другую вещь;
• объем прав у одаряемого увеличивается за счет их снижения у дарителя;
• новый владелец добровольно соглашается на получение подарка;
• даритель не ставит получателю дара каких-либо условий по поводу его распоряжения в будущем4
• сделка совершается при жизни обоих участников.
Важно! При передаче части жилья в дар не действует право преимущественного выкупа (статья 250 ГК РФ). Владелец доли вправе подарить ее любому лицу. Ему не нужно получать согласие на подписание контракта от сособственников.
Как оформляется сделка дарения?
Дарственную на часть жилья оформляют в письменном виде, поскольку сделку нужно регистрировать в Росреестре. Право собственности окончательно переходит к новому владельцу в момент, когда специалист ведомства вносит запись в ЕГРН и выдает лист записи из реестра.
Помимо этого, контракт о дарении части жилья должен быть заверен у нотариуса. Исключение составляют случаи, когда совладельцы решили оформить дарственную по одной сделке в пользу третьего лица (статья 42 Закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ).
Нововведение вступило в силу 31 июля 2019 года. Важно, чтобы все сособственники подарили свои доли одаряемому в одном договоре. Например, родители бесплатно отдают квартиру своей дочери.
Также к исключениям относится ситуация, когда единоличный владелец выделяет долю в праве на жилую недвижимость и оформляет дарственную на близкого родственника. Например, бабушка является собственником квартиры и дарит внучке 1/3 доли.
Кто может быть участником договора дарения?
Участниками сделки дарения являются даритель и одаряемый.
Дарителем вправе быть гражданин, отвечающий следующим признакам:
• обладание полной дееспособностью;
• наличие права собственности на часть жилья или весь объект.
Родители не вправе дарить долю от имени своих малолетних детей (пункт 1 части 1 статьи 574 ГК РФ). Если ребенку исполнилось 14 лет, он совершает сделку с согласия матери или отца.
Одаряемым может быть любой человек. Если он не обладает полной дееспособностью, контракт за него подписывает законный представитель. Например, мать или отец принимают в пользу дочери или сына, не достигших 14 лет, и ставят свою подпись. При передаче подарка лицу в возрасте от 14 до 18 лет в договоре расписываются ребенок и его родитель.
Кто считается близким родственником?
Особое место отводится сделкам, совершенным близкими родственниками. Если сделка совершается между членами семьи, они не платят НДФЛ за подарок (пункт 18.1 части 1 статьи 217 НК РФ).
В соответствии с СК РФ к близким родственникам относят:
• дочь (сына) и мать (отца);
• мужчину и женщину, состоящих в официальном браке;
• внука (внучку) и бабушку (дедушку);
• кровных сестер (братьев);
• усыновителя и усыновленного.
Подавать 3-НДФЛ в налоговый орган для подтверждения права на льготу не нужно.
Как подарить долю в квартире близкому родственнику: пошаговая инструкция
Для оформления дарственной в пользу члена семьи потребуется выполнить ряд шагов. Рассмотрим, как оформляется сделка дарения.
Шаг 1 – Подготовка документов
Перед составлением договора нужно подготовить подлинники документов. Подробный список можно найти на портале Госуслуги или спросить у специалиста МФЦ.
В стандартный перечень входит следующая документация:
• удостоверения личности от сторон соглашения;
• согласие мужа или жены дарителя на распоряжение имуществом, удостоверенное у нотариуса;
• бумаги на часть в недвижимом объекте, подтверждающие право собственности дарителя (соглашение о купле-продаже, мене, дарении, свидетельство о наследстве и т.д.);
• выписка ЕГРН или свидетельство;
• кадастровые и технические документы на жилье.
Дополнительно может понадобиться справка об отсутствии долгов по жилищно-коммунальным услугам и данные из домовой книги.
Важно! Перед оформлением дарственной желательно проверить, наложено ли на подарок обременение. Для этого потребуется заказать в Росреестре свежую выписку из ЕГРН.
При передаче доли в дар ребенку до 14 лет потребуется предоставить его свидетельство о рождении и удостоверение личности матери или отца. На детей от 14 до 18 лет нужно подготовить их паспорт и удостоверение личности одного из родителей.
Оформление сделки можно доверить представителю. Для наделения его полномочиями от имени поверенного оформляется нотариальная доверенность с правом подписи. При этом даритель и одаряемый не могут доверить друг другу подписание контракта, поскольку являются его сторонами. Вопросом заключения сделки должно заниматься третье лицо.
Шаг 2 – Составление договора дарения
На основании подготовленного пакета документов заполняется соглашение о дарении. В условия контракта нужно включить следующие моменты:
• сведения об участниках сделки (ФИО, паспорта, адреса);
• предмет дарения (размер доли, местоположение жилья, общая площадь объекта, наличие водоснабжения, канализации, отопления);
• данные об основании возникновения у дарителя права собственности на подарок;
• сведения о регистрации за дарителем права на долю в ЕГРН;
• стоимость целого объекта (инвентаризационная оценка);
• стоимость части жилого объекта, передаваемой в дар;
• сведения о жильцах, зарегистрированных в помещении;
• права и обязанности дарителя и одаряемого;
• условие о государственной регистрации соглашения о дарении и распределении расходов, связанных с внесением сведений о ней в ЕГРН;
• порядок передачи части жилья одаряемому;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения споров и внесения изменений;
• реквизиты и подписи сторон.
Дарственная подписывается заранее или составляется в присутствии нотариуса, который проверяет ее условия на соответствие требованиям ГК РФ.
Образец договора дарения доли в квартиры близкому родственнику
Каждая сделка индивидуальна, поэтому желательно включить в типовой шаблон те пункты, которые описывают конкретную ситуацию.
Соглашение составляется в двух экземплярах, плюс делается еще два для нотариуса и Росреестра. Если участников несколько, то контракт распечатывается по количеству сторон сделки.
Шаг 3 – Удостоверение договора у нотариуса
Передача в дар доли в жилом помещении редко оформляется в простой форме. Чаще всего необходимо нотариальное заверение. Поэтому нужно доверить вопрос составления соглашения нотариусу, который распечатает документ и поставит на нем свою отметку.
Для заверения дарственной даритель и одаряемый могут посетить любую нотариальную контору, ведущую свою деятельность по месту нахождения недвижимости. Нотариус изучает пакет документации на квартиру и составляет контракт.
Одаряемый получает удостоверенное соглашение, распечатанное на специальном бланке с водяными знаками. Бывшему владельцу выдают документ, оформленный на обычной бумаге.
Совет! Если для конкретной сделки заверение в нотариальной конторе не обязательно, рекомендуется провести удостоверение по собственному желанию. В случае оспаривания контракта нотариус будет выступать гарантом его законности.
Шаг 4 – Регистрация перехода права собственности в Росреестре
С февраля 2019 года на нотариат перешли функции по регистрации сделок в Росреестре. Нотариус должен подать электронное заявление в день заверения контракта о дарении доли в объекте жилой недвижимости. Также он предоставляет в регистрационный орган всю документацию на жилье.
За регистрационные действия платить нотариусу не нужно. Достаточно оплатить государственную пошлину за внесение записи в ЕГРН.
Если у нотариуса нет возможности подать электронное заявление в Росреестр, он обязан передать пакет документов в бумажном виде. Обратиться в регистрационный орган нужно в течение двух рабочих дней после удостоверения сделки.
Срок переоформления права собственности составляет 3 дня. Готовый документ можно забрать в нотариальной конторе.
Следует знать! Стороны соглашения вправе отказаться от помощи нотариуса в регистрации контракта. В таком случае они забирают заверенное соглашение с документами на жилье и самостоятельно обращаются в Росреестр. Заявление подается напрямую в регистрационный орган, через МФЦ или портал Госуслуги. Готовую выписку выдают через 7-9 дней.
Сколько нужно заплатить за оформление доли в квартире на близкого родственника?
При переоформлении прав на подарок участники сделки несут расходы на заключение контракта.
Рассмотрим в таблице ниже, сколько потребуется заплатить одаряемому за получение части недвижимого жилого объекта в дар:
Совершаемое действие Стоимость
Составление соглашения о дарении у нотариуса Цена устанавливается индивидуально в каждом субъекте РФ, варьирует в среднем от 3 000 до 9 000 руб.
Нотариальное удостоверение договора 1) при обязательном заверении 0,5 % от цены контракта (кадастровой стоимости), но не меньше 300 и не больше 20 000 руб. (пункт 5 части 1 статьи 333.24 НК РФ);
2) если заверение делается по своему желанию, то потребуется заплатить 3000 руб. + 0,2 % при стоимости части помещения до 10 000 000 руб. или 23 000 руб. + 0,1 % при стоимости части помещения больше 10 000 000 руб. предельная сумма составляет 50 000 руб.
Государственная пошлина за внесение сведений о контракте в ЕГРН 2 000 (пункт 22 части 1 статьи 333.33 НК РФ)
При электронной подаче заявления в Росреестр предоставляется скидка 30 %. Поэтому заплатить нужно только 1 400 руб.
В каких случаях подарить часть квартиры не получится?
Перед оформлением дарственной необходимо проверить, нет ли ограничений на сделку.
Не получится подарить часть жилого помещения в следующих случаях:
• у дарителя нет правоустанавливающей документации на недвижимость;
• имущество арестовано ССП;
• жилье обременено ипотекой;
• даритель недееспособен в силу малолетнего возраста или по судебному решению.
Если стороны проигнорируют ограничения и подпишут контракт о дарении, в дальнейшем его можно оспорить в суде.
На практике возникает вопрос, разрешается ли передача доли в дар, если в жилом помещении прописаны другие граждане. Закон не предусматривает ограничений на совершение такой сделки. В соглашении нужно указать данные о лицах, поставленных миграционной службой на учет в жилом помещении.
Можно ли отменить дарение?
Если контракт о дарении зарегистрирован в Росреестре, то для его аннулирования потребуются веские основания. Одного намерения дарителя будет недостаточно.
Сделка отменяется, если:
• одаряемый совершил преступное деяние против на жизни дарителя или членов его семьи;
• новый собственник пользуется помещением не по назначению и создал угрозу уничтожения имущества;
• смерть одаряемого наступила раньше смерти дарителя и условие об отмене дарения прописано в соглашении.
Помимо специальных основания, для отмены сделки к ней применимы и общие, предусмотренные для всех договоров (параграф 2 главы 9 ГК РФ). Обычно этот вопрос решается в судебном порядке.
Подведем итоги
Таким образом, для совершения сделки дарения доли в квартире между родственниками потребуется составить письменный договор и заверить его у нотариуса. Окончательный переход права собственности происходит после внесения записи в Росреестр. За оформление документов нужно оплатить нотариальное удостоверение и регистрационные действия по внесению записи в ЕГРН.