Ипотека: требования банков к недвижимости

Банк одобрил вашу заявку на ипотеку? Вы вздохнули с облегчением: наконец-то самое тяжелое позади — хождение по инстанциям и сбор необходимых документов. До заветного шага приобретения собственной недвижимости осталось только ее найти. Будущий кредитор дает вам всего три месяца на поиски. Но не откладывайте поиск на последние дни. Предъявив банку выбранную недвижимость, он вправе отклонить ее как не соответствующую требованиям.
Есть ограничения по ипотеке, которые прямо предусмотрены законом, а есть требования самих банков и касаются они, прежде всего, качества объекта недвижимости. Рассмотрим их подробнее.

Общие требования.
1. Соответствие плана с действительностью.
Это обязательное условие всех кредиторов и касается квартир, комнат в коммуналке или общежитии, отдельных жилых домов, коттеджей. Как правило, в жилых помещениях объединяют туалет с ванной, присоединяют площадь лоджии, сносят или устанавливают перегородки и все это называется перепланировкой. В обязательном порядке она должна быть согласована с органами местного самоуправления (администрацией, префектурой). Поэтому, выбрав жилое помещение, попросите у владельца план квартиры, выданный БТИ, и сверьте его с квартирой.
2. Соответствие жилого объекта санитарным и техническим нормам.
Если объект относится к вторичному жилью, то должно быть в наличии и исправно оборудование, обеспечивающее электричеством, газом, теплом, горячей водой. Даже о наличии газовой колонки необходимо информировать банк. Другими словами, квартира или частный дом, должны соответствовать пригодным для проживания условиям.
Также кредитор вправе запросить сведения о состоянии крыши, если квартира находится на последнем этаже.
Если вы выбрали квартиру в многоквартирном доме, то у банков найдутся требования и к нему. Он не должен подлежать реконструкции или сносу с отселением, находиться в очереди на капитальный ремонт, а также быть в аварийном состоянии. Банк может придраться и к фундаменту. Приветствуются цементные, каменные и кирпичные фундаменты многоэтажек.
Небольшие исключения есть к первичному жилью. На момент приобретения квартира в новостройке может быть без внутренней отделки, сантехники и без подключения ко всем центральным сетям.
Если у банка есть требование, что в жилом помещении должен быть санузел и кухня, то не пытайтесь предложить ему комнату в коммунальной квартире.
В крупных городах и мегаполисах многие банки предъявляют требования к году постройки объекта и даже этажности. Соответственно не подойдут дома барачного типа, дома с деревянными перекрытиями и стенами, общежития типа «малосемейки». Также часто отказывают и квартирам в панельных пятиэтажках – «хрущевках». Причина таких требований довольна проста: низкая ликвидность указанных объектов.

Требования к частным жилым домам, коттеджам, дачам и земельным участкам.
1. Жилой дом, коттедж закладывается только вместе с земельным участком. Это требование не только банка, но и закона об ипотеке. Причем у вашего продавца земельный участок должен быть оформлен в аренду или на праве собственности.
2. Относительно загородного дома банкиры требуют расположения его в коттеджном поселке, дачном кооперативе с имеющейся инфраструктурой. К поселку и к дому должна быть подведена асфальтированная дорога (либо другая, но качественная и удобная), убираемая от снега зимой. Сам дом должен быть удобен для проживания круглый год.
3. Не все кредитные учреждения могут взять в ипотеку объекты, расположенные в ЗАТО, так как банки должны пройти аккредитацию.
4. Земельный участок самостоятельно может быть заложен, но при условии отсутствия на нем строений и сооружений. Такую справку вам может выдать БТИ.
И еще одно общее требование кредитных учреждений к ипотеке. Если выбранный объект соответствует указанным выше параметрам, у продавца должно быть зарегистрировано в ЕГРП право собственности (или зарегистрирован договор аренды на земельный участок).